张静律师

【案例】（关键词：房屋买卖，无权处分，善意取得）

王刚(化名)原为廊坊市文安县某职工， 2000年，王刚因家庭内部矛盾和躲避计划生育政策，携其妻子一同搬离农场。因农场拆迁改造，王刚方方才得知早在2000年其父王老汉（已故）背着自己与农场邻居吕某签订了《房屋买卖协议书》一份，将自己在该农场的两间房屋卖给了农场邻居吕某。

协议书内容为：“现王刚两间房、墙头和宅基（以）1400元卖给西邻吕某所有”，署名：“买主：吕某”，“收款人、卖方：王老汉”。

房屋买卖协议订立后，王老汉将登记所有权人为王刚的房屋所有权证书及涉案房屋交付给了邻居吕某，吕某在涉案房屋自2000年居住至今，期间并进行了修缮。

王刚得知以上情况后多次与吕某协商，均未果。为维护自身合法权益，王刚随委托善于处理房屋买卖纠纷案件河北李景玉律师事务所来帮忙，河北李景玉律师事务所指派专业律师作为该案王刚的诉讼代理人，向法院提起确认房屋买卖合同无效之诉。

本案经文安县人民法院与廊坊市中级人民法院的两审，在审理中双方就原告的诉讼时效是否过期？房屋买卖行为是否存在吕某善意取得？该房屋吕某存在修缮行为，物权是否随着修缮发生变化进行了激烈的辩论。为了查明案件事实，依法委托委托人的合法权益不受侵害，律师团队请求法院进行了多次现场勘验和调查，经过律师不懈努力，最终法院认定王刚的父亲与邻居吕某之间签订的《房屋买卖协议书》无效，涉案房屋归王刚所有的生效判决。此案成功维护了委托人的合法权益，令其19年前丢失的房屋，失而复得，当事人王刚对本所的代理给与了高度评价。

【律师说法】关于本案有较多争议焦点，作出如下法律讲解：

第一：关于本案是否已过诉讼时效问题。

律师解答:本案系无权转让合同效力确认之诉，是不受三年的诉讼时效限制的。

第二：关于本案合同效力问题。

律师解答:本案中，王老汉将登记在其子王刚名下房屋出卖，以自已名义和他人订立合同，王老汉的行为严重侵犯了王刚的合法权益，在未经权利人追认的情况下属无效的民事行为。

第三：关于涉案房屋权属问题。吕某对房屋进行了修缮，是否能取得房屋所权？

不动产物权以登记为准，通过王刚提供的文房权字287**号房屋所有权证书可以证实，涉案房屋登记的所有权人仍为王刚。

第四：吕某当年付款购买了房屋，能否善意取得该房屋？

无权处分条件下善意取得的构成，一需要受让人受让该不动产或者动产时是善意的；二是以合理的价格转让；三是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中吕某受让房屋时明知王老汉并非房屋所有人，且没有进行房屋所有权的变更登记，明显不符合善意取得的构成要件。

【普法小贴士】

法律不保护躺在权利上睡觉的人，更不保护在法律面前蒙住自己双眼的人。可见，我们在日常生活工作中遇到法律问题，尤其在大宗交易或订立协议之前，一定要及时咨询律师，委托专业律师进行审查。否则自认为满载而归，最终却是竹篮打水一场空，就得不偿失了。