张静律师

【导入解惑】

关于夫妻一方擅自处分共有房产的效力认定，在现实中有的判决认定为有效，有的判决认定为无效。到底夫妻一方擅自处分共有房产是有效还是无效呢？在司法实践中，一个重要的考查角度是是否构成善意取得。而善意取得的关键点在于“善意”的认定。善意，就是买方不知道且不应当知道卖方是无权处分，且对于买方的“善意”要求不高，只要买方有合理理由相信房屋产权登记是真实的，或者买方已经尽到应尽的审慎注意义务即可。

【案例解析】

案例一：

案情介绍：2009年11月17日，卖方未与妻子（第三人）商议，擅自将夫妻共有的一处房产以91800元的价格出售给买方。签合同当日，买方付清了全部房款，卖方也将该房屋及房产证、土地使用证交付买方。事后卖方妻子以房屋买卖合同和收条上均没有其签字为由主张房屋买卖合同无效，买方无奈，起诉要求确认其与卖方签订的房屋买卖合同有效。

法院判决：确认买卖双方之间的房屋买卖合同有效。

案件评析：根据最高院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”房屋买卖时，卖方与第三人系夫妻关系，协商决定出售共有房屋是被告和其妻子的家庭内部事务，买方有理由相信卖方有权处分该房产，且房屋的出售价格在当时亦属合理，因此，（卖方妻子）第三人未签字并不影响合同效力。

案例二：

案情介绍：2013年9月28日，卖方未经其妻子同意，将登记在自己名下的共有房屋出卖给买方。在签订合同时，见证人韩银付、夏忠华均在场。其中合同约定：卖方应保证无第三人主张权利，家庭成员无异议。签订合同当日，买方向卖方支付部分房款，卖方向买方出具收条一张。另查明：买卖双方原先相识系邻居，且在房屋买卖之前，卖方妻子将房屋以其自己的名义租赁给买方使用。

法院判决：确认买卖双方签订的房屋买卖合同无效。

案件评析：夫或妻一方非因日常生活需要对夫妻共同共有财产作出重要处分行为时，夫妻双方必须共同同意一致，处分行为方为有效，除非处分行为符合物权法第一百零六条规定的善意取得的条件。买方与卖方、卖方妻子原先相识系邻居，且买方与卖方妻子签订租房协议租住使用至今，所以买方（应当）知道卖方妻子对该房产有处分权。但是，买方在没有征得卖方妻子同意的情况下，单方与卖方签订买卖合同，事后亦未取得卖方妻子的追认同意，买方也并没有举证证明签订合同时有相信卖方的行为是其夫妻共同意思表示的合理理由。因此，买方在签订合同时，并未尽到应尽的审慎注意义务，不能构成法律意义上的善意购买人。另外该房产至今也没有办理过户，不能构成善意取得。